בחירת קבלנים

 

 

איך לבחור קבלן שלד?

 לקבלני שלד לבניה פרטית יש שני פרופילים עיקרים:

·       חברות בניה קטנות/בנוניות שמפעילות מפקחים,מהנדסים וקבלני שלד עצמאים

·       קבלני שלד עצמאים וקטנים המפעילים קבוצות קטנוות של עובדים, ובדרך כלל עובדים על 2-3 פרויקטים במקביל.

לחברות כאלה הבניה הפרטית היא בדרך כלל עיסוק משני, הן עובדות בעיקר על פרוייקטים יותר גדולים מאשר ביית של 200-300 מ"ר, מבני ציבור, מתחמים קטנים, בניה לתעשיה וכד'.

לחברות אלה מעצם טבען יש תקורה גדולה, ניהול, פיקוח, בקרה וכד'. מובן שההצעות שתקבלו מחברות כאלה יהיו גבוהות משמעותית מהצעות שתקבלו בעבודה ישירה מול הקבלנים העצמאיים. את ההצעות מחברות כאלה תקבלו ממנהל שבא וקרא את התכניות, אך לא הוא יהיה אחראי בפועל על העבודה בבית שלכם. אתם לא תכירו או תפגשו את הקבלן שיבצע בפועל את העבודה עד אשר הם יעלו על הקרקע בפעם הראשונה. תמידי יהיה מי שיתווך בינכם ובין מבצע העבודה בפועל. חברות כאלה הן גם פחות גמישות לשינויים במהלך העבודה, כל שינוי בדרך כלל מותנה בתשלום נוסף, זה הקצפת שלהם.

ברוב המקרים יהיה צורך במהלך הבניה בשינויים כגון הגדלה או הקטנה של פתחים, תזוזה קטנה של קיר וכד' ואתם רוצים לא לשלם על כך אקסטרות..

הקבלנים העצמאים לעומת זאת הרבה יותר נוחים לעבודה, נוצר יחס אישי, הם הרבה יותר גמישים לשינויים, מוכנים להתפשר. כמובן שכאן בחירת הקבלן היא משימה יותר קשה ואחראית, אין כאן גב של חברה גדולה, צריך להיזהר יותר בצד הפיננסי, תשלום מקדמות וכו'. אבל יש כאן מימשק ישיר עם מבצע העבודה, אתם ה"בעל בית"  

 תמיד אבל תמיד תשאירו אצלכם בכיס את הכסף שיאפשר לכם לסיים את השלב אם הקבלן יתאדה לפתע פתאום, זה קורה גט לחברות לא רק לקבלנים קטנים.

שימו לב  בעת המו"מ עם הקבלן אם הוא לחוץ לקבל מיקדמות, אם הוא יכול לממן את את רכישת החומרים הראשונה בעצמו עד התשלום הראשון או לא,  תנסו להעריך מה ההשקעה הראשונית שלו בחומרים עד לסיום שלב ראשון ולתת לו מקדמה בהתאם. בחומר בראון הוא בד"כ ברזל ליסודות

תשאלו את המהנדס שלכם כמה טון בערך צריך ליסודות, מחיר טון כיום כ-3000 ש"ח.

בבית שלי אני מעריך שישתמשו בסה"כ בכ-20 טון ברזל.

 

המלצות

תקחו כמה שיותר המלצות מלקוחות של החברה או של הקבלן העצמאי  מהשנתיים האחרונות, דברו איתם בקרו בבתים שבנה ודברו עם הלקוחות, בקרו באתרי בניה של פרוייקטים בביצוע תתרשמו מאופי העבודה, אם יש או אין "בלגן" באתר, כמות העובדים (משפיע על קצב סיום העבודה)

 
חשוב מאוד שהקבלן והעובדים לא יגורו רחוק מידי מהאתר, אתם רוצים שהאתר יהיה נגיש, שהעובדים יגיעו  מהר ומוקדם ליום העבודה   

 

ביטוח

תוודאו שלקבלן יש ביטוח לעובדים ולצד ג'.  בכל מקרה אל תסמכו על זה בכלל, אתם חיבים לעשות ביטוח על שמכם, אתם חשופים לתביעוצ במקרים פגיעה של העובדים או פגיעה בצד ג'.

תוודאו שהקבלן משלם לעובדים ביטוח לאומי, יש לזה השלכות במקרה של היפגעות עובד.

אני עשיתי ביטוח שכלל ביטוח המבנה,  ביטוח לעובדים של קבלן וקבלני משנה ועובדים זמניים, חובה לעשות אם אתם רוצים לישון טוב בלילה. עוד כמה אלפי שקלים והראש שקט.

 

הסכם עם הקבלן                                                                                                  

נקודות חשובות שיש להכניס להסכם עם הקבלן:

·       הגבלת זמן הבניה, איחור מלווה בתשלום קנס לכל יום איחור. בניצ שלד ממוצע לביפרטי צריכה להימשך חודשיים וחצי - שלושה

·       קיום ביטוח עובדים וצד ג'

·       הישמעות להוראות הקונסטרוקטור והאדריכל בכל נושא שעל הפרק.

·       הגדרת אבני דרך לתשלום  (ראה למטה)

·       לא מבוצעת שום יציקה עד שהקונסטרוקטור והאדריכל בודקים ומאשרים

·       הקונסטרוקטור והאדריכל מאשרים בכתב סיום כל אבן דרך לפני התשלום.

·       ביצוע התשלום לכל שלב יתבצע תוך 7 ימים מאישור סיום השלב

·       שינויי גודל של הפתחים (חלונות ודלתות) יבוצעו ללא תשלום נוסף

·       להגדיר את סוג הבטון וסוג הבלוקים (גודל, מספר חורים, סוג וכד') רצוי גם מאיזה יצרן שבדקתם את האיכות שלו.

·       שימוש במשאבה ליציקת כל הכלונסאות ולא שימוש במשפך של המערבל ישירות לכלונסאות

·       ניקוי והחלקת כל הקירות מקוצי הברזל

·       שימוש בויברטור בזמן יציקות

·       קדיחת בורות חלחול ע"י קודח הכלונסאות שנמצא כבר במקום - חוסך כסף

 

·       תתעקשו על הצעה שכוללת גם פיתוח, גדרות, משטחים , שבילים וכד', אל תקבלו הצעות לפי מ"ק תנו את התכניות ותבקשו הצעה כוללת.. 

·       בהסכם עם קבלן השלד תתנו תמיד את התשלום לשלב שמתסתיים בקבלת אישור בכתב מהקונסטרוקטור והאדריכל, רק לאחר ששניהם  אישרו את סיום השלב תשלמו לקבלן. 

  

 אבני דרך לתשלום

  לדוגמא בית 2 קומות ללא מרתף + פיתוח:

1.     מקדמה  - ימים בודדים לפני התחלת עבודה עד 10%

2.     סיום יציקת כלונסאות  - 15%

3.     סיום רצפה ראשונה (רצפה "עבה") -  15%

4.     סיום תקרה ראשונה (רצפה של קומה א')כולל כל הקירות בקומת מסד וממ"ד אם קיים – 15%

5.     סיום תקרה שניה (גג הבית) וכל הקירות של קומה א' - 20%

6.     סיום פיתוח - גדרות, משטחים חיצונים, שבילים, קירות תמיכה וכד' – 15%

7.     ניקוי, פינוי פסולת ומסירת הבית – 10%