תמונה היום - 29 אוקטובר יציקת תקרה

תמונה היום - 29 אוקטובר יציקת תקרה
29 אוקטובר 2013 - יציקת תקרה קומת מסד

מסלול המיכשולים של העיריה


 מסלול המיכשולים של העיריה

זכויות בניה

לפני כל דבר ולפני הליכה לאדריכל, דבר ראשון הולכים לעיריה לקבל מסמך זכויות בניה עדכני, היה לנו ישין אבל כמובן דברים השתנו וצריך לעבוד ע"פ התכניות העדכניות.

 
מהן הנקודות החשובות במסמך זכויות הבניה שאתם צריכים לבדוק?
 

·       קווי בנין מהרחובות הצמודים

·       קוי בנין ממגרשים שכנים

·       אחוזי בניה כלליים, לפי קומות, כשטח עיקרי

·       תוספות אפשריות לשטח עיקרי (לרוב מותנה בהיטלי השבחה
        אם לא שולמו בעת רכישת המגרש)  - מרתף, עליית גג, בריכה
        וכד'

·       דרישות חניה

·       דרישות עיצוב (גג רעפים? חזית גדרות וכד')

·       תוספות והקלות שהוועדה יכולה לתת (בד"כ  עד 5%)

 כדאי תמיד לבדוק במשרד מהנדס העיר אם יש תב"ע חדשה על הפרק ומה מצבה,  תב"ע  שיכולה להשפיע על המגרש שלכם,  למשל אחוזי בניה, מספר יחידות וכד'.

המגרש שלנו הוא  בן דונם, שאליו צמוד דונם נוסף עם בית של השכן (דו משפחתי) ,

לפי התב"ע ניתן לבנות על המגרש שלנו שתי יחידות,

אחוזי בניה לכל יחידה   25% X 2 + מרתף + עלית גג, כלומר אם לוקחים 500 מ"ר למגרש, אז ניתן לבנות עליו רשמית ללא שום חריגות מעל 400 מ"ר לכל יחידה, בחישוב פשוט:

125 מ"ר מרתף, 250 מ"ר 2 קומות, 60 מ"ר עלית גג.
400 מ"ר נראה לנו ממש מפלצתי, אנחנו לא משפחה מרובת נפשות, שני ילדים גדולים, ממש אין לנו שום צורך במפלצת בטון.

אם בודקים פונקציונאלית , בית של 220- 200 מ"ר נראה סביר לחלוטין, אנחנו מתגוררים היום בדירה מרווחת כ-150 מ"ר  אז עם עוברים לבית פרטי, 200 מ"ר נראה סביר.

קווי בניה מוגדרים באופן ברור,  4 מטר לרחוב אחד ו-6 מטר לרחוב הניצב  מהפינה.
המגרש שלנו במבנה של טרפז, הבסיס הצר כ12-13 מטר, הבסיס הרחב כ-25 מטר והאורך כ-60 מטר.
המגרש פינתי ויש עליו בית ישן שמושכר כבר שנים רבות, הבית ממוקם בפינה הצרה של הטרפז.

קוו הבניה של 4 מטר מקביל לבסיס הצר של הטרפז, כלומר ממש מגביל את רוחב הבית בפינה זו לכ-8 מטר, התחלה לחוצה קצת, אין מה לעשות זה מה יש ועם זה צריך להסתדר.


יש לנו עקרונית שתי אפשרויות:

א.     להשאיר את הבית הקיים ולהמשיך להשכיר אותו ולבנות את הבית הנוסף בחלק הרחב של הטרפז
     ב.      להרוס את הבית הקיים  ולבנות במקומו את הבית החדש.

נראה פשוט להחלטה, אבל ממש לא. האופציה הראשונה נראית אטרקטיבית, להמשיך להשכיר את הבית הישן ולבנות בית חדש ליד,  לכל בית מגרש 500 מ"ר בהחלט מרווח.
     האדמה אדמת מינהל, עם חוזה חכירה לבית יחיד, ניתן לבנות  עד 240 מ"ר ללא תשלום "קנסות"
     למינהל. הבית הקיים כ-90 מ"ר, כלומר הבית החדש יכול להיות (בהנחה שתוכנן כבית "מחובר" לבית
    הישן) בגודל של עד 150 מ"ר. קצת בעיתי.

אם רוצים לפצל ולאפשר שני חוזי חכירה (ל-2 מגרשים של 500 מ"ר כ"א, 240 מ"ר בניה לכ"א) אזיי יש לשלם למינהל 31% משווי המגרש המפוצל במקרה שלנו   מאות רבות של אלפי שקלים.

לא נראה לנו שנשקיע עוד מאות אלפי שקלים בפיצול של המגרש. מה רע להישאר עם בית אחד על מגרש גדול?

בחרנו באופציה ב' – הורסים את הבית הישן ובונים  במקומו בית חדש.

עם זה אנחנו באים לאורן.
           

בית על קומה אחת?
     עם מגרש כזה גדול, הרעיון הראשון  היה לבנות על קומה אחת, יצ צריך מדרגות, יש מספיק שטח, למה
     2 קומות אם יש מגרש כזה גדול ואפשר להתפרס על קומה אחת?

נשמע מצוין, רק בתחילה, עד שמתחילים לשבת עם אורן על הסקיצות הראשונות.

לצערנו יש מה שנקרא קוו גבולות בנין, מה שמאלץ לבנות בית ארוך, שחלק מהחלקים הפנימים לא מוארים (להזכיר צד אחד בנוי על גבול חלקה של השכן הצמוד) וללא חלון. הפיתרון לבעיה מסוג זה הוא כמובן פטיו פנימי עם חלונות רחבים להארת פנים הבית. מה שמאריך עוד יותר את הבית.

בעיה נוספת, "תכסית". אם מתפרסים על הקרקע בשטח של 200+ מ"ר, אזיי לפי אחוזי הבניה הכוללים לכל המגרש אנחנו מקטינים את שטח פני הקרקע – תכסית - של הבית העתידי (אם נרצה)  בחצי דונם הנוסף.

אנחנו בהילוך ראשון, עובדים באיזי על הסקיצות,  לפחות 3-4 סקיצות בואריאציות שונות כל שבוע שבועיים, אימיילים, פגישות, טלפונים וכו'. הזמן רץ.

מנסיפ לרבע את המעגל, לבנות קומה אחת, שלא יהיה יותר מידי ארוך, לנצל את רוחב המגרש יותר טוב וכדיין לאפשר אופציה עתידית לבנות בית נוסף בחצי השני של המגרש, ללא מגבלות, שיקול נדל"ני.

לא מגיעים לפיתרון סביר לקומה אחת שגם ישאיר אופציה עתידית לבנות בית נוסף  ללא מגבלות מצד אחד וגם יאפשר לנו לבנות את הבית החדש על פני קומה אחת, זה לא מסתדר.

חולפים חודשיים – שלושה  בפגישות עם אורן ובסוף אנחנו מוותרים, נבנה בית דו קומתי.

בית ללא מרתף וללא עלית גג. שטח קומת קרקע לא יותר מ-125 מ"ר, מה שיאפשר גם לבית עתידי בחצי השני של המגרש  להתפרס על 125 מ"ר בקומת המסד או 250 מ"ר ל-2 קומות.

אורן מקבל את השינוי בהבנה, ולמרות הטרטורים של החודשים האחרונים, מתחילים מהתחלה עם הדרישה ל-2 קומות כאילו זו סקיצה ראשונה. אני משער שמישהו אחר לא היה מקבל זאת בשלוות נפש ובוודאי היה נוצר איזה חיכוך קטן, לא עם אורן!

מתחילים מחדש, מה בקומת מסד, מה למעלה, מאיפה הכניסה, איפה המדרגות, גודל פתחים, מתחילים להריץ סדרה חדשה של סקיצות ל-2 קומות.

מגדירים סופית קומת קרקע כוללת סלון – מטבח חלל פתוח, יציאה רחבה מהסלון לפרגולה בחצר, חדר הורים עם מקלחת צמודה, שרותי אורחים, ממ"ד שישמש כחדר עבודה/אורחים פטמציאלים, חדר כביסה/אחסון

מדרגות לקומה א' שיוצרות חלל בקומת המסד שניתן לניצול לארונות / מדפים  וכד'.

קומה א – 2 חדרי סטודיו שכוללים חדר שינה + חדר אירוח/עבודה לכל אחד + מקלחת נפרדת לכל סטודיו. פינת אירוח/ישיבה משותפת שכוללת מטבחון + פינת ישיבה, לכל סטריו יציאה נפרדת למרפסונת

מתחילים לגבש סופית את הסקיצות  לתכנית אדריכלית, מקבלים חזיתות, חתכים וכד'.

זוכרים מה רצינו בית פונקציונאלי לא מפלצתי,  בודקים את השטחים ובתכנית האדריכלית הסופית מקבלים קצת מעל 220 מ"ר

נראה סביר ועונה על הצרכים

עוד כמה התיעצויות משפחתיות, שינוים קלים  וזהו!


התכניות עוברות לקונסטרוקטור שבחרנו (אחרי התיעצות והמלצה של אורן וסבב הצעות ממספר משרדי הנדסה)

עוברים שבועיים שלושה, יש תכנית קונסטרוקציה ראשונה.
סיפור דומה עם מהנדס אינסטלציה, עוד שבועיים ויש תכניות ראשוניות מוכנות להכנת בקשה לעיריה.
     מכינים את הגרמושקות לסיבוב הגשה ראשון בעיריה.

לפני ההגשה הראשונה מומלץ מאוד שהאדריכל ילך עם התכניות שלכם לפגישה לא פורמאלית במחלקת ההנדסה  להראות את התכניות ולקבל סבב הערות ראשוני שיעזורו לו להכין את הבקשה באופן שיחסוך זמן והערות לתיקון התכניות מהוועדה ככל האפשר. למשל מיקום חניות, פילר לחשמל, מיקום לפח אשפה, מיקום בלוני גז, גדרות, כניסה ראשית לבית, כניסת חניה (מאוד חשוב! בבית פינתי למשל המשמעות היא מרחק מהפינה וחסימת שטח חניה לאורך הרחוב במקום המיועד לכניסה לחניה שלכם). גם אם האדריכל שלכם מכיר את העיריה, רצוי מאוד ללכת לפגישה הלא פורמלית לפני ההגשה הרשמית.

אני יודע שיש אדריכלים, שלא ממש אוהבים את הבירוקרטיה הזו של משרדי מהנדס העיר, ומעדיפים לעבוד ב-REMOTE CONTROL מהמשרד, לא ממליץ לעבוד עם כאלה, בידקו לפני חתימת החוזה שהאדריכל מתחייב לגשת בעצמו לעיריה, אם צריך יותר מפעם אחת (ובדרך כלל צריך מספר ביקורים בעיריה) ולטפל בבקשה מול העיריה בעצמו, ככל שידרש. אם לזה הוא לא יסכים, זה סימן גם שמעורבותו במהלך הבניה תהיה מינימאלית, ואתם רוצים דווקא מישהו שיהיה מעורב ולא רק יענה על דרישות המינימום של פיקוח עליון.

 בעבודה מול העיריה יש שני שלבים עיקריים לפני התחלת הבניה:

·       אישור הוועדה המקומית לבניה
·       קבלת היתר הבניה לתחילת עבודה בפועל

שני שלבים שיכולים במקרים מסוימים למוטט את העצבים שלכם לחלוטין. הכל תלוי בעיריה או ברשות המקומית שאתם רוצים לבנות בה. ישנן רשויות "קלות" שלא מחמירים ומעודדים את הבניה העצמית בתחום הרשות, ורשויות "קשות"  שלכאורה  פועלות על פי החוק, אבל למעשה הן מערימות קשיים, הן על ידי עבודה איטית של המחלקות השונות בעיריה, ישיבות וועדה במרווחים ארוכים, חוסר גמישות, תקנות חמורות, דרישות מקדימות שגורמות להוצאות רבות וכד'..
 
כל מה שאני מתאר כאן מתאים לרשות אחת (עירית הרצליה) אבל השלבים ההמלצות השונות מתאימות לכל הרשויות עבור כל בקשה לקבלת היתר בניה.
תזכרו היטב שאדריכל שאינו מכיר את הרשות בה אתם בונים עלול להסתבך ולמשוך את העבודה מול הרשות המקומית לזמן ארוך במיוחד, שמעתי כבר על כאלה שלקח להם שנה ויותר לקבלת היתר בניה ללא כל חריגות או בקשות מיוחדות.
כאמור משך הטיפול בבקשה תלוי איפה אתם בונים. כל הגשה כזו עוברת את המחלקות השונות של ההרשות המקומית  – כבישים, מדרכות, מיים, שפ"ע, ביוב וכו'. כל מחלקה מטביעה את חותמה על התכנית ומאשרת או מעירה הערות.

את התכנית עם ההערות השונות מקבל האדריכל ומבצע את התיקונים בהתאם להערות, חזר למחלקות הספיציפיות לוודא שהתיקון מקובל עליהן. סבב כזה יכול לארוך בין מספר שבועות לחודשים לא מעטים, שוב תלוי בעיריה.  התהליך הזה לקח אצלי יחסית מהר כשלושה חודשים והתכנית עברה בוועדה בפעם הראשונה. עברה אבל עם הערות. 

כיוון שלפי התב"ע מותר לבנות 2 יחידו על כל דונם, הוועדה מבקשת לראותתכנית כלליתשל העמדת בתים עתידים, כולל חניות, מעבר ביוב למקרה שבעתיד יבנו יחידות נוספות הםן אצלנו במגרש והן במגרש השכן. 

זה לא מעניין את אף אחד שאתה לא מתכנן בניה נוספת, אתה חייב להראות שניתן לעשות זאת ועדיין לעמוד במגבלות של העיריה.
 
התכנית חוזרת לאורן והוא מבצע תכנית העמדה עתידית של בתים דמיוניים שלאיים עדיין שום בעלים שלהם שרוצה או מתכנן לבנות אותם. דוגמא קלאסית ל"עיריה קשה".
התכנית חוזרת לוועדה, עם התיקונים, עוברים עוד מספר שבועות עד שנכנסת לוועדה שוב וחוזרת פעם שניה עם אישור ו...נספח שאנחנו תריכים לחתום עליו, נספח שמעורר דאגה.

ניסוח לא ברור (אופיני לרשויותצ מקומיות להיות מעורפלים) שממנו משתמע שאם בעתיד הדכן יבנה בית נוסף,אזיי אנחנו מתחיבים לתת לו "זכות גישה" דרך השטח שלנו. זכות גישה למי שאינו יודע הוא זכות שמאפשרת מעבר כלי רכב/הולכי רגל דרך המגרש שלך.

משמעות של בקשה כזו מבחינתנו זה פיצול בפועל של המגרש שלנו על ידי המעבר הזה, לשני חלקים שדרך עוברת בינהם, סיור כזה מטיל ספק גדול רצוננו לבנות, זו נראית גזירה לאנחנו לא נעמוד בה, יש לנו מגרש גדוול של דונם, באיזו זכות רוצים לפצל לנו אותו?
היסטריה קטנה, שאלות לאורן, לעיריה, למחלקה המשפטית, למחלקת ההנדסה, כולם לא יודעים לא מבינים, אין להם תשובה, אתה עומד מול קיר בירוקרטי בלתי עביר. זו החלטצ הוועדה כזה ראה וקדש, אי אפשר לשנות!

מתיעצים שוב עם אורן בעל הניסיון,  הוא טוען שזה לא יתכן, שא"א להפקיע כך ללא סיבה, ללא תב"ע שמצדיקה, אבל הניסוח לא ברור  וניתן לפרשו לפי החשש שלנו.

 כיוון שעברתי כבר חויות עם עירית הרצליה בעבר, הבנתי שיש רק דרך אחת לפתור את הבעיה, הגשת עירעור לוועדה המחוזית.
 
מכינים מהר אתהעירעור (שלא יחלפו 30 יום מקבלת ההודעה של הוועדה), נסיתי לפנות לעו:ד שביקש כפתיחה 10000 ש"ח לטפל בנושא ועוד תשלום לכל ישיבת וועדה.  ויתרתי על שירותיו והכנתי את בקשת העירעור בעצמי, נסעי לוועדה המחוזית הגשת את הבקשה קיבלתי חותמת "התקבל בתאריך"   וחזרתי הביתה.

עכשיו צריך להמתין בסבלנו לגלגלי הנברו'רטיה. מתגלילים לאט אבל מתגלגלים. הבקשה הוגשה בנובמבר 2012, אחרי שבועיים שלושה אני מקבל מכתב שהוועדה תדון בנושא במרץ 2013.  עיכוב רציני.

יש עכשיו 4 חודשים להמתין ללא מעשה. אורן ניגש לעיריה והודיע להם שהגשנו ערעור לוועדה המחוזית, אוליי כדאי שיבדקו וישנו את החלטת הוועדה ויבטלו את הנספח, שום כלום, להם יש זמן.

אנשי מחלקת מהנדס העיר לא אוהבים לעמוד ולהסביר לוועדה המחוזית החלטות לא הגיוניות, אבל כל עוד הם לא רואים את הוועדה מול העיניין הם לא נוקטים באף צעד, זה בטח יסתדר מאליו.

הזמן חולף, דצמבר ינואר, כלום.

מועד הועדה מתקרב. אמצע פברואר טלפון ללאורם מהעיריה, מה זה העירעור הזה לוועדה המחוזית, נה הבעיה?  עכשיו נזכרתתם?
אורן מסביר את הבעיה, אני ניגש איתו לעיריה, מנסים להבין, אהה זה חוסר הבנה שלכם לא תכוונו לזה, זה בסדר תחתמו.  אוקיי אם לא התכונתם אז תבטלו או תשנו את הניסוח, לא זה מסובך, צריך את היועץ המשפטי.

בקיצור ברבורים ושום שינוי, מועד הוועדה בעוד שבועיים. בעיריה נלחצים ומזמנים םגישה ביננו ובים היועצת המשפטית של העיריה, היא המבינה בניסוחים , מבינה אתצ הקושי שלנו ומשנה לניסוח פשוט שמשעותו שאם יבנה בעתיד בית נוסף בחצר השכן, אזיי חיבור הביוב שלו תריך לעבור במגרש שלנו מתחת לקרקע ולצאת לביוב העירוני ברחוב הצמוד לחלקתנו.   כמובן שאין לנו בעיבה עם זה כי אם ניבנה בעתיד ביית נוסףגם הוא יחובר לאותה שוחת ביוב עירונית כך שממילא יהיה לנו צינור ביוב לכיוון הזה ואין שום בעיה, שבית השכן העתידי יתחבר גם אליו.

אנחת רווחה, 15 דקות נמשכה הפגישה עם היועצת המשפטית, מיד הכינו את הנספח לפי הניסוח העדכני וחתמנו עליו במקום. עברו עוד מספר ימים, כבר תחילת מרץ,  עד שקיבלנו את הודעת הוועדה הרשמית שאישרה את תכניות הבניה!
עיכוב של כמעט חצי שנה בגלל שטות,  מה זה אם לא עיריה שמקשה על תושביה. מה זה אם לא בירוקרטיה מעצבנת שפוגעת בתושבים?  ברור שאם לא הייתי מגיש ערעור לוועדה המחוזית הייתי עדיין תקוע.

מסקנה מאוד ברורה, לא לפחד מהרשות, לעמוד על שלך ולהתעמת איתה אם צריך.
      זהו עכישו צריך רק לקבל היתר בניה.
      
      כאן צפויות לכם לפעמים הפתעות ממש לא נעימות.
 .

2 comments:

  1. הכתיבה שלך נוראית, אי אפשר לקרוא וחבל.
    נראה כמו בלוג טוב ומעניין אבל תעשה הגהה, תנסה לקרוא את זה פעם אחת לפחות!

    השבמחק
  2. אתה צודק!
    הפוסט הזה במיוחד נכתב במהירות וללא צפיה והגהה לפי הפרסום
    תודה על ההערה

    השבמחק