מההתחלה
אז איך מתחילים?
באם החלטתם לבנות בית פרטי, נצא מההנחה שכבר בחרתם את המיקום ויש לכם
את המגרש עליו אתם מקווים להקים את ביתכם, לא ניכנס בבלוג זה לשיקולי רכישת המגרש
והשקעות נדל"ן מוצלחות, את שיעורי הבית שלכם ודאי הכנתם.
זכויות בניה
אז כמובן דבר ראשון עליכם לברר מהם זכויות הבניה במגרש שלכם, % בניה, קווי בניין, השבחות (מרתף, בריכה, עלית
גג וכד'), כמובן שהכל תלוי ברשות המקומית,
במחלקת ההנדסה של היישוב, אליה תפנו עם הגוש חלקה שלכם ותבקשו בכתב את הנתונים.
ישנם ישובים שניתן לקבל זאת דרך האינטרנט או לגשת לרשות המקומית ותמורת תשלום קטן
תקבלו זאת.
אם ברשותכם מגרש עליו קיים בית או היה קיים בעבר בית חשוב מאוד לברר,
מהן החובות וההיטלים שיש על המגרש הזה כגון אגרת ביוב, היטלי כבישים ומדרכות, מיים (היום תאגידי
המיים העירונים מנצלים כל הזדמנות לדחוף
יד ארוכה לכיסנו) וכד'. תבדקו טוב כי תצטרכו לשלם את כל החובות האלה לפני שתקבלו
היתר בניה. יש גם דברים נסתרים שמתגלים רק ברגע האחרון.
רק סיפור קטן, אני בונה על מגרש עליו היה בית ישן שהרסתי ושנבנה לפני
1973, כתוצאה מ"חוק עזר עירוני"
של תאגיד המיים והעיריה, נאלצתי לשלם עוד כ-50 אלף ש"ח היטלים על כל שטח המגרש
(כדונם) ולא רק על שטח הבית רק בגלל שהבית הישן שהרסתי נבנה לפני 1973!
אז שימו לב והיזהרו!
תקציב!
הנושא כל כך נדוש שנזכיר אותו רק פעם אחת.כל מי שבנה או עוסק בתחום יאמר לכם שהדבר הכי חשוב זה הגדרת התקציב לפרוייקט, אין מה להרחיב בנושא, לפני שעושים את הצעד הראשון, אתם חייבים להבין מה התקציב שעומד לרשותכם, כל פעולה, כל תכנית, כל החלטה, כל שינוי מושפעים מהתקציב.
תיבנו תקציב שאתם יכולים לעמוד בו, מפורט ככח שתוכלו, תשאלו, תחקרו, תקראו בפורומים, תלמדו, ת ת י ע צ ו !
ומרגע שבניתם את התקציב, יש לבנות מיד את תזרים המזומנים, תכנית ההכנסות (משכנתא, הלוואות, זכיה בפייס וכד'...) ותכנית ההוצאות של הפרוייקט, מועדי התשלומים הצפויים במהלך הבניה, בהתאם להתקדמות הפרוייקט.
כמובן שבשלב ראשון כאשר התכנית עדיין לא בשלה וללא תכנון מפורט, יש לבנות מסגרת זמן כללית משלב העבודה עם האדריכל, דרך כל שלבי קבלת הגשת הבקשה לרשות המקומית, קבלת ההיתר ותחילת הבניה בפועל.
תקציב הפרוייקט ותזרים המזומנים, זה עמוד השדרה של הפרוייקט, עליו אתם צריכים לשמור מכל משמר.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה